Hvad er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er det skriftlige resultat af en professionel bygningsgennemgang udført af en beskikket bygningssagkyndig. Rapporten dokumenterer synlige skader, tegn på skader, manglende bygningsdele og åbenlyse overtrædelser af bygningsreglementet — alt vurderet i forhold til sammenlignelige bygninger af samme alder og type.
Rapporten er hjørnestenen i Huseftersynsordningen, som er en trebenet forbrugerbeskyttelse:
Tilstandsrapport
Dokumenterer synlige fysiske skader i boligen
Elinstallationsrapport
Dokumenterer fejl og mangler i elinstallationer
Ejerskifteforsikring
Forsikring mod skjulte fejl, som rapporterne ikke nævner
Når køber modtager alle tre elementer før underskrift af købsaftalen, frigøres sælger fra det normale 10-årige mangelsansvar for skjulte fysiske fejl. For køber giver rapporterne professionel indsigt i boligens tilstand og ret til at tegne forsikring.
Vigtigt at vide
Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig. Men uden den beholder sælger det fulde 10-årige ansvar for skjulte fejl — en risiko, de færreste vil løbe. Det eneste lovpligtige dokument ved salg er energimærket. Ordningen gælder parcelhuse, rækkehuse, sommerhuse og villalejligheder.
Skadekategorier: Rød, Gul, Grå og Sort
Siden 1. oktober 2020 bruger tilstandsrapporten et farvesystem til at klassificere skader. Systemet erstattede det tidligere K0–K3/UN-system og gør det lettere at forstå skadens alvorlighed:
Rød — Kritiske skader
Bygningsdelens funktion er allerede svigtet eller vil svigte inden for ca. 2 år, og svigtet kan forårsage skade på andre bygningsdele.
Eksempel: Hul i taget, der lader vand trænge ind i konstruktionen.
Svarer til det gamle: K3
Gul — Alvorlige skader
Funktionen vil svigte inden for 2–10 år og kan forårsage følgeskader.
Eksempel: Revnede mørtelfuger omkring vinduer, der skaber risiko for fugtindtængning.
Svarer til det gamle: K2
Grå — Mindre alvorlige skader
Ingen funktionsmæssig betydning — kosmetiske eller mindre fejl.
Eksempel: Overfladiske ridser eller mindre malingafskalning.
Svarer til det gamle: K0/K1
Sort — Mulige skader
Forhold, der kræver yderligere undersøgelse for at afklare, om der er en faktisk skade. Køber bærer risikoen, hvis boligen købes uden at undersøge sorte punkter.
Eksempel: Fugtmåling, der kræver destruktiv undersøgelse for at afklare omfanget.
Svarer til det gamle: UN (Uafklarede noter)
Nyt siden 2020
En vigtig forbedring i det nye system er standardiserede skadesbeskrivelser. Før 2020 formulerede den enkelte bygningssagkyndige sine egne beskrivelser, hvilket gjorde det vanskeligt at sammenligne rapporter på tværs af boliger.
Hvad inspiceres — og hvad er udelukket?
Den bygningssagkyndige gennemgår boligen fra kælder til kip. Her er, hvad inspektionen dækker:
Inspiceres
- • Tag og tagkonstruktion
- • Ydervægge og facade
- • Fundament og sokkel
- • Vinduer og døre
- • Skorsten
- • Indervægge, gulve og lofter
- • Badeværelser og køkken
- • Kælder og krybekalder
- • Loftsrum
- • Sekundære bygninger (garage, carport, skur)
- • Estimeret restlevetid for tag (0–5, 5–10 eller 10+ år)
Udelukket fra inspektionen
- • Elinstallationer (dækket af elinstallationsrapport)
- • VVS- og rørinstallationer
- • Skjulte bygningsdele bag beklædning
- • Overensstemmelse med bygningsreglement (medmindre åbenlyse overtrædelser)
- • Æstetik og normal aldersslitage
- • Hvidevarer og apparater
- • Udendørs swimmingpool og markiser
- • Kloak- og stikledninger
- • Skimmelsvamp/radon/indeklima (medmindre synligt)
- • Forhold under væg-til-væg-tæpper
Sælgers oplysningspligt
Sælger har en loyal oplysningspligt for alle forhold, der falder uden for inspektionen. Det betyder, at sælger skal oplyse om kendte problemer med fx VVS, kloak eller skimmelsvamp, selv om de ikke fremgår af tilstandsrapporten.
Hvad koster en tilstandsrapport i 2026?
Priserne er fuldt markedsbaserede, efter at prisloftet blev afskaffet i januar 2016. Det typiske prisniveau i 2025–2026 er 4.000–10.000 kr. for tilstandsrapporten alene, med betydelig variation efter boligtype:
Priser efter boligtype
| Boligtype | Typisk pris (kr.) |
|---|---|
| Villa/parcelhus (130–160 m²) | 4.500 – 7.500 |
| Rækkehus | 3.500 – 5.500 |
| Ejerlejlighed (kun enheden) | 2.500 – 4.500 |
| Sommerhus | 4.000 – 8.000 |
Samlet pakke (bedste værdi)
8.000 – 15.000 kr.
Tilstandsrapport + elinstallationsrapport + energimærke
Administrationsgebyr
250 kr.
Pr. rapport (nedsat fra 325 kr. i juli 2024, yderligere nedsat marts 2025)
Tip: Indhent altid 2–3 tilbud for sammenligning. Pakkepris med gratis fornyelse giver bedst økonomi, hvis boligen forventes at være til salg i længere tid. Yderligere omkostninger kan omfatte et førsyn (forundersøgelse) til 1.000–2.500 kr. og fornyelse til 1.000–3.000 kr.
Tilstandsrapport for sommerhus
En tilstandsrapport er ikke lovpligtig for sommerhussalg — ligesom for alm. helårshuse. Men uden rapporten (og en elinstallationsrapport) beholder sælger det 10-årige ansvar. Bemærk, at heller ikke energimærke er påkrævet for sommerhuse.
Sommerhuse har særlige risici på grund af sæsonanvendelse, beliggenheder nær kyst og skov, og ofte ældre konstruktion. De fire hyppigste sommerhus-specifikke problemer er:
Fugtskader
Det dominerende problem. Kondensskader fra periodisk opvarmning, opstigende fugt og utilstrækkelig ventilation. Den typiske “sommerhuslugt” er som regel en fugtindikator.
Frostskader
Sprængte rør i ubeboede vinterperioder. Kan forårsage omfattende vandskader, hvis de ikke opdages i tide.
Tagskader
Mange sommerhuse mangler undertag. Det betyder, at ethvert brud på tagbelægningen hurtigt fører til fugtskader i konstruktionen.
Skadedyr
Mus, der gnaver i elinstallationer, mårer, der ødelægger isolering, og træorm i koldt/fugtigt træværk.
Kystbeliggenhed
Sommerhuse langs Danmarks vestkyst er særligt udsatte for forstærkede vind-, salt- og sandskader. Her er en tilstandsrapport særligt værdifuld for at afsløre skjulte konstruktionsskader.
Tilstandsrapport for ejerlejlighed
Huseftersynsordningen gælder teknisk set også for ejerlejligheder, men med en afgørende praktisk barriere: Der kræves to separate tilstandsrapporter — én for den enkelte lejlighed og én for hele ejendommen og fællesarealer (tag, facade, fundament, trapper, kælder, fællesinstallationer).
At få en hel ejendom inspiceret for at sælge én lejlighed er uforholdsmæssigt dyrt og logistisk kompliceret. Resultatet er, at ejerskifteforsikring kun benyttes i ca. 0,5% af ejerlejlighedssalg.
Alternativet: Købergennemgang
For ejerlejligheder anbefales i stedet en privat købergennemgang (buyer’s inspection) af en uafhængig byggesagkyndig til ca. 3.000–5.000 kr.
Husk også at gennemgå:
- • Ejerforeningens årsregnskab og økonomi
- • Referater fra generalforsamlinger
- • Vedligeholdelsesplaner og planlagte renoveringer
- • Eventuelle fælleslån
- • Eltilstand, VVS, badeværelsesmembran og BBR-overensstemmelse
Elinstallationsrapporten: den elektriske følgesvend
Elinstallationsrapporten er en separat rapport fra tilstandsrapporten, men tilsammen udgør de Huseftersynsordningen. Siden 1. maj 2012 kræves begge rapporter for at kunne få et tilbud på ejerskifteforsikring.
Sammenligning
| Tilstandsrapport | Elinstallationsrapport | |
|---|---|---|
| Gyldighed | 6 måneder | 12 måneder |
| Typisk pris | 4.000–10.000 kr. | 1.500–5.000 kr. |
| Udføres af | Beskikket bygningssagkyndig | Autoriseret elinstallatør |
Hvad inspiceres?
Elektrikeren udfører visuel inspektion af alle tilgængelige elinstallationer plus stikprøver — mindst én komponent pr. rum adskilles.
Fejlkategorier (siden 2020):
- • Installationer med risiko for stød
- • Installationer med brandrisiko
- • Installationer, der ikke opfylder gældende standarder
- • Forhold, der kræver yderligere undersøgelse
Ejerskifteforsikring: sådan frigør rapporten sælger fra ansvar
Ejerskifteforsikringen er den juridiske “gevinst” ved hele Huseftersynsordningen. Forsikringen dækker skjulte fejl til stede før overtagelse, som IKKE er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Forsikringen bruges i ca. 7 ud af 10 hussalg.
Dækning
5 eller 10 år
Standard: 5 år / Udvidet: 10 år
Typisk præmie
10.000 – 35.000 kr.
Engangsbetaling, delt mellem køber og sælger
Selvrisiko
5.000 – 25.000 kr.
Varierer efter forsikringsselskab
Dækket af forsikringen
- • Skjulte skader, der ikke er nævnt i rapporterne
- • Forkert beskrevne skader
- • Manglende/nedsat VVS-funktion
- • Ulovlige elforhold, der ikke fremgår af elinstallationsrapporten
- • Forøgede byggeudgifter for at opfylde gældende regler
IKKE dækket
- • Forhold, der er beskrevet i rapporterne
- • Normal aldersslitage
- • Forhold, køber burde have forventet for boligtypen
- • Forhold, som sælger bevidst har tilbageholdt information om
Vigtigt: Forbehold
Forsikringsselskaber kan tage forbehold (reservationer), der undtager specifikke bygningsdele fra dækningen baseret på rapportens fund. Denne praksis er blevet stærkt kritiseret for at underminere køberbeskyttelsen. Tilstandsrapportens fund påvirker direkte forsikringspræmien — flere og alvorligere fund betyder højere pris og flere undtagelser.
Sådan får du en tilstandsrapport: trin for trin
Find en beskikket bygningssagkyndig
Søg via boligejer.dk’s “Find konsulent”-funktion. Ifølge loven må ejendomsmægleren ikke formidle kontakten direkte — sælger skal selv gå gennem officielle kanaler.
Udfyld sælgeroplysningsskemaet
Sælger oplyser om kendte fejl, renoveringer og skjulte installationer. Vær ærlig — tilbageholdelse af information kan betyde, at ansvarsfriheden bortfalder.
Bygningsgennemgangen (2–3 timer)
Den sagkyndige udfører en visuel inspektion med simple tekniske hjælpemidler — ingen destruktiv undersøgelse er tilladt. Alle tilgængelige områder (inkl. loftsrum, krybekælder, sekundære bygninger) skal være åbne. Låste eller utilgængelige områder noteres som uinspicerede.
Rapporten indberettes via Husweb
Den sagkyndige indberetter rapporten elektronisk inden for 14 dage. Sælger modtager typisk det færdige dokument inden for 3–5 hverdage.
Gyldighed og fornyelse
Rapporten er gyldig i 6 måneder og kan fornyes én gang for yderligere 6 måneder (typisk 1.000–3.000 kr.). Har køber modtaget rapporten før udløb, er den gyldig for handlen, selv om overtagelsen sker efter udløbsdatoen.
Tip: Er du uenig i rapportens fund, kan du bestille en ny rapport hos en anden bygningssagkyndig. Den nye ekspert skal dog gennemgå eventuelle tidligere rapporter fra de seneste 6 år.
Find og slå op: adgang til eksisterende tilstandsrapporter
Boligejer.dk
Primær portal (drevet af Erhvervsstyrelsen). Søg på adresse for at tjekke, om rapporter eksisterer.
Vigtigt: Kun den registrerede ejer kan se det fulde indhold — login med MitID kræves. Andre kan kun se rapportnummer og dato.
Mithuseftersyn
Digital platform lanceret med det nye Husweb-system 1. oktober 2020. Giver adgang til både tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter.
Bemærk: Kun rapporter fra efter 1. oktober 2020 er tilgængelige her.
Kontakt
Ved spørgsmål om adgang til tilstandsrapporter kan Erhvervsstyrelsen (tidligere Sikkerhedsstyrelsen, fusioneret januar 2026) kontaktes på sik@sik.dk eller tlf. 3373 2000.
De hyppigste problemer i tilstandsrapporter
Vand- og fugtskader
Konsekvent den hyppigste type. Særligt problematisk i huse fra 1960’erne–70’erne med aldrende rørinstallationer. Viser sig som fugtige kældre, råd og skimmelsvamp.
Tagproblemer
Knuste tagsten, nedbrudte mørtelfuger og utilstrækkelig ventilation, der forårsager råd. Fuld tagudskiftning er blandt de dyreste renoveringer.
Kælderfugt
Ekstremt almindeligt i ældre boliger. Bemærk, at det ikke altid fremgår af rapporten, hvis det vurderes som “normalt” for hustypen.
Øvrige hyppige fund
Vinduer/døre med råd eller træk, revner i fundament/sokkel fra sætning, svigt i badeværelsesfugning og ventilationsproblemer i krybekælder.
Advarsel: Huse fra 1950–1970
Huse fra denne periode kan have problematiske slagger under gulvene, der absorberer fugt og udvider sig. Det kan kræve total udskiftning af gulve og indervægge — en katastrofalt dyr reparation.
Røde flag for købere
Hold særligt øje med sorte (Sort) markeringer — mulige skader, der kræver yderligere undersøgelse. Ejerskifteforsikringen dækker typisk ikke fejl, der “burde have været undersøgt nærmere før købet”. Flere fugtfund i samme område og utilgængelige, uinspicerede rum bør også give anledning til omtanke.
Sammenligning med andre boligrapporter
| Rapport | Lovpligtig? | Gyldighed | Typisk pris |
|---|---|---|---|
| Energimærke | Ja | 10 år | 6.000–8.500 kr. |
| Tilstandsrapport | Nej* | 6 måneder | 4.000–10.000 kr. |
| Elinstallationsrapport | Nej* | 12 måneder | 1.500–5.000 kr. |
| Byggeteknisk gennemgang | Nej | Ingen | 3.000–5.000 kr. |
* Ikke lovpligtig, men nødvendig for ejerskifteforsikring og ansvarsfrihed for sælger.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad koster en tilstandsrapport i 2026?
En tilstandsrapport koster typisk 4.000–10.000 kr. afhængigt af boligtype og størrelse. Et parcelhus på 130–160 m² koster 4.500–7.500 kr. Samlet pakke med elinstallationsrapport og energimærke koster typisk 8.000–15.000 kr.
Er en tilstandsrapport lovpligtig?
Nej. Men uden tilstandsrapport og elinstallationsrapport kan sælger ikke frigøres for det 10-årige mangelsansvar, og køber kan ikke tegne ejerskifteforsikring. Derfor bruges den i langt de fleste hussalg.
Hvad betyder farverne i en tilstandsrapport?
Siden 2020 bruges et farvesystem: Rød (kritiske skader — funktionssvigt inden 2 år), Gul (alvorlige skader — funktionssvigt inden 2–10 år), Grå (mindre alvorlige skader — kosmetiske), Sort (mulige skader — kræver yderligere undersøgelse). Det gamle system brugte K0–K3 og UN.
Skal man have tilstandsrapport for sommerhus?
Nej, tilstandsrapporten er frivillig for sommerhuse — ligesom for helårshuse. Men uden rapporten beholder sælger det fulde 10-årige ansvar for skjulte fejl. Sommerhuse har desuden særlige risici som fugtskader, frostskader og manglende undertag.
Kan man få tilstandsrapport for ejerlejlighed?
Ja, men det sker sjældent. Der kræves to separate rapporter — én for lejligheden og én for hele ejendommen. Kun ca. 0,5% af ejerlejlighedssalg bruger ordningen. Alternativet er en privat købergennemgang til ca. 3.000–5.000 kr.
Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig?
En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra indberetningsdatoen. Den kan fornyes én gang for yderligere 6 måneder til reduceret pris (typisk 1.000–3.000 kr.). Hvis køber har modtaget rapporten før udløb, er den gyldig for handlen.
Hvad er forskellen på en tilstandsrapport og et energimærke?
Tilstandsrapporten dokumenterer synlige fysiske skader og er frivillig (gyldig 6 måneder). Energimærket vurderer boligens energieffektivitet på en skala fra A2020 til G og er lovpligtigt ved salg (gyldigt 10 år). Det er to helt forskellige vurderinger.
Hvor finder jeg min tilstandsrapport?
Du kan slå tilstandsrapporter op på boligejer.dk. Kun den registrerede ejer kan se det fulde indhold — login med MitID kræves. Rapporter fra efter 1. oktober 2020 er også tilgængelige via Mithuseftersyn-platformen.
Opsummering
Tilstandsrapporten er det vigtigste dokument i danske bolighandler. Hvert år udarbejdes ca. 80.000 rapporter, og uden den kan sælger ikke frigøres fra 10 års ansvar for skjulte fejl. Det nye farvesystem fra 2020 (Rød, Gul, Grå, Sort) har gjort rapporten lettere at læse, og gebyrnedsættelserne i 2024–2025 har sænket omkostningerne.
For købere er det vigtigste at forstå, at rapporten kun dokumenterer synlige skader — den er ikke en komplet vurdering af boligens tilstand. Vær særligt opmærksom på sorte markeringer (mulige skader), som bør undersøges inden køb, og overvej altid en uafhængig købergennemgang som supplement.
For sælgere er en tilstandsrapport med tilhørende elinstallationsrapport og ejerskifteforsikringstilbud den mest effektive måde at afdække risiko på. Indhent 2–3 tilbud og overvej en samlet pakke for bedste værdi.
Find din næste bolig med DinBoligAgent
Søger du bolig? DinBoligAgent matcher dig automatisk med boliger, der passer til dine ønsker — inklusiv beliggenhed, pris, størrelse og rejsetid til arbejde. Få besked med det samme, når nye boliger kommer på markedet.
Kom i gang gratisAlle kilder
- • Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (LBK nr. 1123 af 22/09/2015)
- • BEK nr. 1587 af 10/11/2020 – Bekendtgørelse om beskikkelse af bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter
- • BEK nr. 772 af 21/06/2024 – Gebyrreduktion pr. 1. juli 2024
- • BEK nr. 196 af 24/02/2025 – Yderligere gebyrreduktion pr. 1. marts 2025
- • Boligejer.dk – Tilstandsrapport og huseftersyn (boligejer.dk)
- • Bolius – Tilstandsrapport: Hvad får du for pengene? (bolius.dk)
- • Bolius – Ejerskifteforsikring: Det skal du vide (bolius.dk)
- • Forsikring & Pension – Ejerskifteforsikring statistik
- • Erhvervsstyrelsen – Huseftersynsordningen (erst.dk)
- • Forbrugerraådet Tænk – Tilstandsrapportens begrænsninger (taenk.dk)
- • Danske BOLIGadvokater – Reform af tilstandsrapporter
- • Boligrådgiver.dk – Ejerskifteforsikring under pres